¿Una generación de jóvenes sin casa?

por paolo renato lopez layman

Horacio Urbano

La verdad es que no la tienen fácil los jóvenes y a veces no se acaban de dar cuenta por vivir bajo el manto protector de sus padres.

¿Cuánto puede pagar una persona por un lugar donde vivir?

La regla que siguen las instituciones financieras que otorgan crédito para vivienda, es que una persona no debe destinar más de 30% de sus ingresos al pago de la mensualidad del crédito hipotecario que le permitirá comprar su casa.

La regla funciona igual cuando una pareja suma sus ingresos para tomar un crédito conyugal… Y funciona igual cuando no se trata de comprar, sino de rentar la casa… Nunca pagar más de 30%, porque hacerlo atentaría gravemente contra la posibilidad de cubrir otras necesidades personales o familiares.

Y es que no es sensato tener el refri a medias, dejar de estudiar o no ir al cine por la presión que la mensualidad de la casa implica al gasto familiar.

Que cada quien haga sus cuentas….

Es muy probable que quienes compramos una casa hace 10 o más años muy difícilmente podríamos hoy comprar la misma propiedad con su precio actualizado.

Evidentemente la llevan mucho peor los jóvenes, porque apenas van empezando y pronto se van a enfrentar a las dificultades que implica tener un lugar para vivir.

El hecho es que hoy un joven promedio difícilmente puede aspirar a comprar una casa como la que en algún momento compraron sus papás… Ello aun y considerando que llegaran a tener más estudios que ellos.

Insisto… Que cada quien haga cuentas y para ello, así como para pasar la tarde, pongamos como referencia este ejercicio, la compra de un departamento de 2 millones de pesos usando para ello un crédito bancario.

Empecemos por decir que comprar una casa requiere un ahorro previo que permita cubrir un enganche y los gastos de escrituración, que para el caso propuesto, considerando un enganche de 10% y gastos de escrituración de otro 5%, representan 300,000 pesillos.

Si no tienen esa lanita ahorrada; ¡Láaaaaaastima Mar-ga-ri-to! Fuera de la fila para seguir platicando con quienes sí la tienen.

Restando el enganche quedan por pagar 1 millón 900,000 pesos, por los la mensualidad que habría que pagar al banco por un plazo de entre 15 y 20 años sería de, según el crédito y el banco, entre 19,000 y 22,000 pesos.

Si redondeamos diciendo que la mensualidad del crédito es de 20,000 pesos, ello implicaría que el solicitante debe ganar en forma personal o conyugal poco más de 65,000 pesos, monto que supera por mucho los ingresos de una familia mexicana promedio y mucho más aún si hablamos de un joven soltero que está en los primeros años de su vida laboral.

La verdad es que no la tienen fácil los jóvenes y a veces no se acaban de dar cuenta por vivir bajo el manto protector de sus padres.

Es muy poco probable que lleguemos a lo que está pasando en España, donde comprar una casa está totalmente fuera de las posibilidades de los jóvenes, que tienen que tomar la opción de rentar, destinando a ello hasta 90% de su ingreso, lo que les deja libre una cantidad del todo insuficiente para sobrevivir, que evidentemente debe ser complementada por su familia o sus cuates.

Por supuesto, estamos hablando de los jóvenes urbanos... Pero hay que considerar que la situación se va haciendo mucho peor en tanto vamos bajando en los ingresos y nos vamos yendo a zonas cada vez más marginadas.

La triste realidad divide a los jóvenes…. No juega en la misma liga uno que gane 60,000 pesos y pueda decidir si compra un departamento de dos millones de pesos o mejor busca lo mejor que pueda rentar por 20,000 al mes, que otro que gane 10,000, y con 3,000 no esté ni cerca de comprar o rentar en un barrio céntrico de su ciudad.

¿Qué va a pasar con los jóvenes?

Muchos tomarán con calma la independencia de sus padres o buscarán ser muy independientes y autosuficientes en tanto sus papis “solo” les ayuden con la renta y el coche…. ¿Pero y los que no estén en esa liga?

La solución no está en incrementar artificialmente las capacidades de compra por la vía de subsidios o créditos de los organismos nacionales de vivienda. Eso no es solución en tanto esa capacidad de compra reloaded se use para pagar viviendas encarecidas de origen.

Una solución de fondo debe tener dos vertientes; por un lado, un desarrollo económico sólido que permita elevar ingresos y capacidades de endeudamiento y compra… Por el otro, será necesario encontrar mecanismos de planeación y gestión urbanas, que pongan freno al incremento de los precios del suelo urbano, que es la principal causa de los incrementos de los valores de las viviendas.

También habrá que encontrar nuevos modelos de ocupación, para que no todo quede en la posibilidad de comprar o rentar en esquemas tradicionales.

Hay que provocar el desarrollo de modalidades como el coliving, que permite solo rentar espacios personales y compartir los de uso común.

Y hay que revisar la regulación para eliminar requerimientos que tengan que ver con el tamaño de la vivienda, el número de habitaciones o los lugares de estacionamiento; la sobreregulación genera costos que acaban pagando quienes requieren las viviendas.

Hay que asumir con absoluta seriedad el reto habitacional y hacer una radiografía precisa de la demanda, para, conforme a ella, generar soluciones que se adapten a cada segmento de población, considerando ingresos, cultura, edad, posibles discapacidades, género, sexo, núcleo familiar, tenencia de mascota, y el más complejo etcétera que podamos imaginar.

Si el reto es atender las necesidades de vivienda de todos, necesitamos entender con total precisión qué significa ese “todos”.

Me preocupan los jóvenes… Si no pensamos en ellos al momento de definir Políticas Públicas, modelos de gestión de gobierno y paradigmas del sector inmobiliario, vamos a tener varias generaciones de jóvenes sin casa.

Horacio Urbano es presidente fundador de Centro Urbano, think tank especializado en temas inmobiliarios y urbanos

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